最近頻繁有朋友咨詢“法拍房可不可以買？”、“買法拍房應該注意哪些風險？”、“決定參加法拍之前應該做哪些功課？”今天惠興邦長沙法律顧問和大家聊聊法拍房存在的風險及如何防范相關(guān)問題。

　　一、法拍房及優(yōu)勢

　　1、法拍房

　　即法院強制執(zhí)行拍賣的房屋。當債務(wù)人無力履行按揭合約或無法清償債務(wù)時，而被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院申請強制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金清償債權(quán)。而在過程中遭到拍賣的房子就是所謂的法拍房

　　2、法拍房的優(yōu)勢

　　(1)一般情況，法拍房價格比市場價要低

　　(2)當前情況下，法拍房不受限購政策影響

　　(3)可按揭貸款，也可享受教育、養(yǎng)老、社保等資源

　　二、法拍房有哪些風險？

　　1、過戶容易，收房難

　　(1)租約

　　法拍房過戶都比較容易，但是買到了不代表一定能住進去，因為有的房子是帶有租約的，“買賣不破租賃”，所以就算過了戶也要等租期到了之后才能住進去，假如是一二十年租約的房子，那就直接建議可以不要拍了。

　　(2)騰房

　　即使沒有租約的房子，拍到了也有可能住不進去，因為如果法院不負責騰房，遇到老賴死活不走，或者遇到其他的債權(quán)人占用房屋，那就只能走法律程序去訴訟要求對方交房。

　　2、高額的稅費

　　法拍房的稅費基本上由買家承擔，其稅費與二手房的稅費差不多。但是有的法拍房稅費很高，特別是公司名下的房產(chǎn)要交高額的土地增值稅等。

　　3、拖欠費用

　　法拍房在拍賣之前可能已經(jīng)空置很久了，這就可能存在物業(yè)費，水電費欠費問題，而這筆費用也是由買家來承擔。

　　4、售后問題

　　買法拍房通常會有固定的看樣時間，但是不可能像買二手房那么看的仔細，所以很多細節(jié)要注意，比如房子會不會漏水，小區(qū)建筑有沒有問題，房子之前發(fā)生過什么事故等，這些都要查清楚，因為萬一買到兇宅了肯定也不舒服。

　　5、無法貸款

　　法拍房一般情況下可以貸款，但是不能用公積金。有的房子因為產(chǎn)權(quán)證問題不能貸款，所以一定要搞清楚，如果買了才發(fā)現(xiàn)不能貸款，那交不起尾款要悔拍，保證金可就不退了。

　　6、落戶及學位占用

　　現(xiàn)在法拍房落戶都很容易，而且很多人長沙買房是為了小孩讀書，但是學區(qū)如果被占用了可能近幾年就無法用了。

　　三、如何規(guī)避法律風險

　　1、實地考察

　　(1)確認房子是否存在租約，有很長租約的房子都不要去買。除非價格真的很便宜，你能接受買了之后長期無法入住。

　　(2)去小區(qū)物業(yè)調(diào)查欠費情況，去相關(guān)部門查水電欠費情況，綜合衡量再決定是否要購買。

　　(3)看看房子是否存在漏水等質(zhì)量問題。

　　(4)詢問周邊鄰居，問問房子有沒有發(fā)生過事故等。

　　2、與執(zhí)行法官核實相關(guān)情況

　　(1)是否負責騰房。如法拍房有人居住且法院不負責騰房的，堅決不買。

　　(2)是否可以貸款。很多法拍房是不能貸款的，并且需要很快交清房款，所以要結(jié)合自身情況充分了解。

　　(3)是否已經(jīng)下證。了解房屋權(quán)是否取得房產(chǎn)證。

　　(4)稅費的承擔情況。如果稅費由買方承擔的話，建議綜合考慮是否真的經(jīng)濟實惠。

　　3、與稅務(wù)部門了解稅費情況

　　房屋年限、房屋歸屬等與應交稅費密切相關(guān)，咨詢稅務(wù)部門能較準確的預估出可能產(chǎn)生的稅費情況。

　　4、核查落戶及學位占用

　　(1)去房屋所在地的派出所核查戶口簿登記的情況。

　　(2)去房屋所在學校查詢學位使用情況。