最近頻繁有朋友咨詢“法拍房可不可以買?”、“買法拍房應(yīng)該注意哪些風(fēng)險(xiǎn)?”、“決定參加法拍之前應(yīng)該做哪些功課?”今天惠興邦律師和大家聊聊法拍房存在的風(fēng)險(xiǎn)及如何防范相關(guān)問題。

　　一、法拍房及優(yōu)勢(shì)

　　1、法拍房

　　即法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋。當(dāng)債務(wù)人無(wú)力履行按揭合約或無(wú)法清償債務(wù)時(shí)，而被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣，以拍賣所得價(jià)金清償債權(quán)。而在過程中遭到拍賣的房子就是所謂的法拍房

　　2、法拍房的優(yōu)勢(shì)

　　(1)一般情況，法拍房?jī)r(jià)格比市場(chǎng)價(jià)要低

　　(2)當(dāng)前情況下，法拍房不受限購(gòu)政策影響

　　(3)可按揭貸款，也可享受教育、養(yǎng)老、社保等資源

　　二、法拍房有哪些風(fēng)險(xiǎn)?

　　1、過戶容易，收房難

　　(1)租約

　　法拍房過戶都比較容易，但是買到了不代表一定能住進(jìn)去，因?yàn)橛械姆孔邮菐в凶饧s的，“買賣不破租賃”，所以就算過了戶也要等租期到了之后才能住進(jìn)去，假如是一二十年租約的房子，那就直接建議可以不要拍了。

　　(2)騰房

　　即使沒有租約的房子，拍到了也有可能住不進(jìn)去，因?yàn)槿绻ㄔ翰回?fù)責(zé)騰房，遇到老賴死活不走，或者遇到其他的債權(quán)人占用房屋，那就只能走法律程序去訴訟要求對(duì)方交房。

　　2、高額的稅費(fèi)

　　法拍房的稅費(fèi)基本上由買家承擔(dān)，其稅費(fèi)與二手房的稅費(fèi)差不多。但是有的法拍房稅費(fèi)很高，特別是公司名下的房產(chǎn)要交高額的土地增值稅等。

　　3、拖欠費(fèi)用

　　法拍房在拍賣之前可能已經(jīng)空置很久了，這就可能存在物業(yè)費(fèi)，水電費(fèi)欠費(fèi)問題，而這筆費(fèi)用也是由買家來(lái)承擔(dān)。

　　4、售后問題

　　買法拍房通常會(huì)有固定的看樣時(shí)間，但是不可能像買二手房那么看的仔細(xì)，所以很多細(xì)節(jié)要注意，比如房子會(huì)不會(huì)漏水，小區(qū)建筑有沒有問題，房子之前發(fā)生過什么事故等，這些都要查清楚，因?yàn)槿f(wàn)一買到兇宅了肯定也不舒服。

　　5、無(wú)法貸款

　　法拍房一般情況下可以貸款，但是不能用公積金。有的房子因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證問題不能貸款，所以一定要搞清楚，如果買了才發(fā)現(xiàn)不能貸款，那交不起尾款要悔拍，保證金可就不退了。

　　6、落戶及學(xué)位占用

　　現(xiàn)在法拍房落戶都很容易，而且很多人長(zhǎng)沙買房是為了小孩讀書，但是學(xué)區(qū)如果被占用了可能近幾年就無(wú)法用了。

　　三、如何規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)

　　1、實(shí)地考察

　　(1)確認(rèn)房子是否存在租約，有很長(zhǎng)租約的房子都不要去買。除非價(jià)格真的很便宜，你能接受買了之后長(zhǎng)期無(wú)法入住。

　　(2)去小區(qū)物業(yè)調(diào)查欠費(fèi)情況，去相關(guān)部門查水電欠費(fèi)情況，綜合衡量再?zèng)Q定是否要購(gòu)買。

　　(3)看看房子是否存在漏水等質(zhì)量問題。

　　(4)詢問周邊鄰居，問問房子有沒有發(fā)生過事故等。

　　2、與執(zhí)行法官核實(shí)相關(guān)情況

　　(1)是否負(fù)責(zé)騰房。如法拍房有人居住且法院不負(fù)責(zé)騰房的，堅(jiān)決不買。

　　(2)是否可以貸款。很多法拍房是不能貸款的，并且需要很快交清房款，所以要結(jié)合自身情況充分了解。

　　(3)是否已經(jīng)下證。了解房屋權(quán)是否取得房產(chǎn)證。

　　(4)稅費(fèi)的承擔(dān)情況。如果稅費(fèi)由買方承擔(dān)的話，建議綜合考慮是否真的經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。

　　3、與稅務(wù)部門了解稅費(fèi)情況

　　房屋年限、房屋歸屬等與應(yīng)交稅費(fèi)密切相關(guān)，咨詢稅務(wù)部門能較準(zhǔn)確的預(yù)估出可能產(chǎn)生的稅費(fèi)情況。

　　4、核查落戶及學(xué)位占用

　　(1)去房屋所在地的派出所核查戶口簿登記的情況。

　　(2)去房屋所在學(xué)校查詢學(xué)位使用情況。